ශ්‍රී ලංකාවේ බැංකු ක්ෂේත්‍රය තුළ දේපළ වෙළෙඳාම් ක්‍රියාකාරකම්වලට සම්බන්ධ ණය ප්‍රමාණය රුපියල් ට්‍රිලියන 2කට (රුපියල් බිලියන 2,000කට) ආසන්න වී තිබේ. මේ හේතුවෙන් දේපළ මිල ගණන් තියුණු ලෙස පහත වැටීමක් සිදුවුවහොත් එය රටේ මූල්‍ය ස්ථාවරත්වයට තර්ජනයක් විය හැකි බවට ශ්‍රී ලංකා මහ බැංකුව (CBSL) අනතුරු අඟවා තිබේ.
ශ්‍රී ලංකා මහ බැංකුවේ 2026 මූල්‍ය ස්ථායීතා සමාලෝචනයට අනුව, කොළඹ දිස්ත්‍රික්කයේ ඉඩම්, නිවාස සහ සහාධිපත්‍ය නිවාසවල ඉල්ලුම් මිල ගණන් 2019 වසරෙන් පසු වාර්තා වූ ඉහළම මට්ටම් කරා ළඟා වී තිබේ. දේපළ තක්සේරු වටිනාකම් අඛණ්ඩව ඉහළ යාමත්, එම ක්ෂේත්‍රයට බැංකු මඟින් විශාල වශයෙන් ණය ලබා දීමත් හේතුවෙන් දේපළ වෙළෙඳපොළ පහත වැටීමකදී ඇති විය හැකි ප්‍රතිවිපාක පිළිබඳ කනස්සල්ල ඉහළ ගොස් තිබේ.
2026 ජුනි මාසය අවසන් වන විට, දේපළ වෙළෙඳාම් ක්‍රියාකාරකම්වලට සම්බන්ධ ණය ශ්‍රී ලංකාවේ බැංකු පද්ධතියේ සමස්ත ණය සහ අත්තිකාරම්වලින් 13.7%ක් ලෙස වාර්තා විය. එම ණය නිරාවරණයෙන් 80%කට වැඩි ප්‍රමාණයක් නේවාසික දේපළ වෙළෙඳාම් ක්‍රියාකාරකම්වලට අදාළ වූ අතර, නිවාස මිලදී ගැනීම, ඉදිකිරීම්, අලුත්වැඩියා කිරීම සහ දේපළ සංවර්ධනය සඳහා ලබා දුන් මූල්‍ය පහසුකම් ඊට ඇතුළත් වේ.
දේපළ මිල ඉහළ යාමෙන් දැනටමත් දේපළ හිමි පුද්ගලයන්ට සහ ආයෝජකයන්ට වාසි සැලසී තිබුණද, වෙළෙඳපොළේ හදිසි මිල නිවැරදි වීමක් හෙවත් මිල ගණන් පහත වැටීමක් සිදුවීමේ හැකියාව අඛණ්ඩව නිරීක්ෂණය කළ යුතු අවදානමක් ලෙස මහ බැංකුව හඳුනාගෙන තිබේ.
දේපළ මිල ගණන් ණය ලබා ගැනීමේ තත්ත්වයන්ට වඩා වේගයෙන් ඉහළ යයි
දේපළ මිල ගණන් අඛණ්ඩව ඉහළ යාමට ඉදිකිරීම් පිරිවැය වැඩි වීම, ආර්ථික ක්‍රියාකාරකම් යථා තත්ත්වයට පත්වීම සහ නේවාසික දේපළ සඳහා පවතින ඉල්ලුම බලපා තිබේ.
සාපේක්ෂව අඩු ණය පොලී අනුපාත ද ඉඩම්, නිවාස සහ මහල් නිවාස සංවර්ධන ව්‍යාපෘති සඳහා ආයෝජනය කිරීමට දිරිගැන්වීමක් වූ අතර, එය දේපළ වෙළෙඳපොළ යථා තත්ත්වයට පත්වීමට දායක වී තිබේ.
කෙසේ වෙතත්, ණය ලබා ගැනීමේ පිරිවැය ඉහළ ගියහොත් හෝ පවුල්වල මිලදී ගැනීමේ හැකියාව දුර්වල වුවහොත් දැනට පවතින දේපළ මිල ගණන් තවදුරටත් පවත්වාගෙන යා හැකිද යන්න පිළිබඳව කනස්සල්ලක් පවතී.
දේපළ වෙළෙඳපොළේ මිල නිවැරදි වීමක් සිදුවුවහොත්, එහි ප්‍රතිවිපාක වත්කම්වල වටිනාකම පහත වැටීමට පමණක් සීමා නොවේ. බැංකු ණය විශාල වශයෙන් ලබාගෙන දේපළ මිලදී ගත් ණය ගැතියන්ට වෙළෙඳපොළ මිල තියුණු ලෙස පහත වැටුණහොත් තමන් මිලදී ගත් දේපළේ වටිනාකමට වඩා වැඩි ණය මුදලක් ගෙවීමට සිදුවිය හැකිය.
එවැනි තත්ත්වයන් හේතුවෙන් බැංකුවලට ණය ඇපකර ලෙස තබා ඇති දේපළවල වටිනාකම ද පහත වැටිය හැකි අතර, විශේෂයෙන්ම පවතින ණය ශේෂය දේපළවල වටිනාකමට සාපේක්ෂව ඉහළ මට්ටමක පවතින අවස්ථාවලදී එය වැඩි අවදානමක් ඇති කරයි.
ඉහළ පොලී අනුපාත ණය ආපසු ගෙවීමේ පීඩනය වැඩි කරයි
2026 මැයි 26 වැනිදා ශ්‍රී ලංකා මහ බැංකුව සිය එක්දින ප්‍රතිපත්ති පොලී අනුපාතය (Overnight Policy Rate) ප්‍රතිශතාංකයකින් ඉහළ නංවා 8.75%ක් බවට පත් කිරීමෙන් පසු ණය ලබා ගැනීමේ තත්ත්වයන් වඩාත් අහිතකර වී තිබේ.
මෙම මුදල් ප්‍රතිපත්ති සංශෝධනය වෙළෙඳපොළ පොලී අනුපාත ඉහළ යාමට දායක වූ අතර, ණය පොලී අනුපාත වෙනස්වීම්වලට බලපාන ණය ගිවිසුම් සහිත ණය ගැතියන්ගේ මූල්‍ය පිරිවැය ඉහළ නංවා තිබේ.
ඒ අනුව නිවාස ණය ආපසු ගෙවන නිවාස හිමියන්ට සහ ඉදිකිරීම් ව්‍යාපෘති සඳහා ණය ලබාගෙන ඇති දේපළ සංවර්ධකයන්ට වැඩි ණය ආපසු ගෙවීමේ පීඩනයකට මුහුණ දීමට සිදුවිය හැකිය.
මාසික ණය වාරික ගෙවීමේදී දැනටමත් දුෂ්කරතාවලට මුහුණ දී සිටින ණය ගැතියන්ට ඉහළ මූල්‍ය පිරිවැය හේතුවෙන් තම පවුල්වල වියදම් සහ ව්‍යාපාරික මුදල් ප්‍රවාහය කළමනාකරණය කිරීම තවදුරටත් අසීරු විය හැකිය.
විශාල දේපළ සංවර්ධන ව්‍යාපෘති විශේෂයෙන්ම අවදානමට ලක්විය හැකි අතර, ඊට හේතුව ඉදිකිරීම් වියදම් සැලකිය යුතු මට්ටමක පැවතීම සහ අපේක්ෂිත ආදායම අනාගත විකුණුම් මත රඳා පැවතීමයි.
කෙසේ වෙතත්, පොලී අනුපාත ඉහළ යාම හේතුවෙන් සෑම ණය ගැතියෙකුම ස්වයංක්‍රීයව මූල්‍ය දුෂ්කරතාවලට මුහුණ දෙන්නේ නැත. එහි ප්‍රතිවිපාක එක් එක් ණය ගිවිසුමේ කොන්දේසි, ණය ආපසු ගෙවීමේ හැකියාව සහ ණය ගැතියාගේ මූල්‍ය තත්ත්වය මත රඳා පවතී.
දේපළ ක්ෂේත්‍රයට අදාළ ගැටලුකාරී ණය ප්‍රමාණය බැංකු ක්ෂේත්‍රයේ සාමාන්‍ය මට්ටමට වඩා ඉහළයි
සමස්ත ණය ගුණාත්මකභාවය වැඩිදියුණු වී තිබුණද, දේපළ වෙළෙඳාම් ක්ෂේත්‍රයට ලබා දී ඇති ණයවල ගැටලුකාරී ණය ප්‍රතිශතය සමස්ත බැංකු ක්ෂේත්‍රයට සාපේක්ෂව තවදුරටත් ඉහළ මට්ටමක පවතී.
2026 ජුනි මාසය අවසන් වන විට, දේපළ වෙළෙඳාම් ක්‍රියාකාරකම්වලට අදාළ ණය සඳහා වූ තුන්වැනි අදියරේ ණය (Stage 3 Loans) අනුපාතය 10.4%ක් වූ අතර, සමස්ත බැංකු පද්ධතියේ එම අනුපාතය 9.1%ක් ලෙස වාර්තා විය.
තුන්වැනි අදියරේ ණය යනු ණය අවදානමට ලක්වූ ණය ලෙස සැලකෙන අතර, සාමාන්‍යයෙන් එමඟින් ණය ගැතියන් සැලකිය යුතු ආපසු ගෙවීමේ දුෂ්කරතාවලට මුහුණ දී සිටින බව හෝ ණය පැහැර හැරීමේ අවදානම ඉහළ ගොස් ඇති බව ණය ලබා දෙන ආයතන හඳුනාගෙන ඇති බව පෙන්නුම් කරයි.
10.4%ක අගය තවදුරටත් ඉහළ මට්ටමක පැවතියද, එය මීට වසරකට පෙර වාර්තා වූ 14%ක අගයට සාපේක්ෂව වැඩිදියුණු වීමක් නියෝජනය කරයි.
මෙම පහත වැටීමෙන් පෙන්නුම් කරන්නේ, විභව මූල්‍ය කම්පනවලට නිරාවරණය වීමේ අවදානම තවදුරටත් සැලකිය යුතු මට්ටමක පැවතියද, දේපළ ක්ෂේත්‍රයේ ණය ගුණාත්මකභාවය ශක්තිමත් වී ඇති බවයි.
ඉදිකිරීම් ක්ෂේත්‍රයේ සුළු හා මධ්‍ය පරිමාණ ව්‍යාපාරවලට වැඩි මූල්‍ය පීඩනයක්
ඉදිකිරීම් කර්මාන්තයේ ක්‍රියාත්මක වන සුළු හා මධ්‍ය පරිමාණ ව්‍යාපාර (SMEs) විශේෂයෙන්ම දැඩි ණය ආපසු ගෙවීමේ අභියෝගවලට මුහුණ දෙමින් සිටී.
මහ බැංකුවේ සොයාගැනීම්වලට අනුව, ඉදිකිරීම් ක්ෂේත්‍රයට සම්බන්ධ සුළු හා මධ්‍ය පරිමාණ ව්‍යාපාරවල තුන්වැනි අදියරේ ණය අනුපාතය 20% ඉක්මවා තිබේ. මෙයින් අදහස් වන්නේ එම අංශයට ලබා දී ඇති ණයවලින් පහෙන් එකකට වැඩි ප්‍රමාණයක් ණය අවදානමට ලක්වූ ණය ලෙස වර්ගීකරණය කර ඇති බවයි.
ඉදිකිරීම් ව්‍යාපෘතිවලින් ආදායමක් උපයා ගැනීමට පෙර විශාල මූලික ආයෝජනයක් අවශ්‍ය වන බැවින් මෙම ව්‍යාපාර මූල්‍ය පීඩනයන්ට විශේෂයෙන්ම නිරාවරණය වී තිබේ.
ඉහළ ණය පොලී පිරිවැය, මිල අධික ඉදිකිරීම් ද්‍රව්‍ය සහ සංවර්ධන ව්‍යාපෘති අවසන් කිරීමේ හෝ අලෙවි කිරීමේ ප්‍රමාදයන් හේතුවෙන් ඔවුන්ගේ ණය ආපසු ගෙවීමේ හැකියාව තවදුරටත් දුර්වල විය හැකිය.
දේපළ ගනුදෙනුවල දිගුකාලීන මන්දගාමී වීමක් සිදුවුවහොත්, දැනටමත් මූල්‍ය දුෂ්කරතාවලට මුහුණ දී සිටින දේපළ සංවර්ධකයන්ට සහ කොන්ත්‍රාත්කරුවන්ට අමතර පීඩනයක් එල්ල විය හැකිය.
දේපළ වෙළෙඳපොළේ මිල පහත වැටීමක් බැංකුවලට තර්ජනයක් විය හැකිද?
දේපළවල තක්සේරු වටිනාකම්, ණය ගැතියන්ගේ ණය ආපසු ගෙවීමේ හැකියාව සහ දේපළ ක්ෂේත්‍රයට බැංකු පද්ධතිය නිරාවරණය වී ඇති ප්‍රමාණය අතර පවතින සම්බන්ධතාව මහ බැංකුවේ ප්‍රධාන අවධානයට ලක්ව තිබේ.
දේපළ මිල සැලකිය යුතු ලෙස පහත වැටුණහොත්, ණය ආපසු ගෙවීමට අපහසු වන ණය ගැතියන් සහ ණය ඇපකර ලෙස තබා ඇති දේපළවල වටිනාකම පහත වැටීම යන දෙයාකාරයේම පීඩනයන්ට බැංකුවලට එකවර මුහුණ දීමට සිදුවිය හැකිය.
එවැනි තත්ත්වයන් හේතුවෙන් ණය පාඩු ඉහළ යා හැකි අතර, ලබා දී ඇති ණය මුදල් නැවත අයකර ගැනීම ද වඩාත් සංකීර්ණ විය හැකිය.
දේපළ ක්ෂේත්‍රයට ලබා දී ඇති ණය ප්‍රමාණය රුපියල් ට්‍රිලියන 2කට ආසන්න වී ඇති බැවින් මෙම අවදානම් විශේෂ වැදගත්කමක් ගනී.
කෙසේ වෙතත්, ශ්‍රී ලංකාව දැනටමත් දේපළ වෙළෙඳපොළ බුබුළකට (Property Bubble) මුහුණ දී සිටින බව හෝ බැංකු අර්බුදයක් ආසන්නයේ පවතින බව මහ බැංකුවේ තක්සේරුවෙන් තහවුරු නොවේ.
ඒ වෙනුවට, මහ බැංකුවේ මූල්‍ය ස්ථායීතා සමාලෝචනය මඟින් ඉහළ යමින් පවතින දේපළ තක්සේරු වටිනාකම් සහ දේපළ ක්ෂේත්‍රයට බැංකු පද්ධතිය නිරාවරණය වී ඇති ප්‍රමාණය සමීපව අධීක්ෂණය කළ යුතු අවදානම් සාධක ලෙස හඳුනාගෙන තිබේ.
ආර්ථිකය යථා තත්ත්වයට පත්වීම සහ බැංකු ක්ෂේත්‍රය තුළ ප්‍රමාණවත් ප්‍රාග්ධන හා ද්‍රවශීලතා සංචිත පැවතීම හේතුවෙන් 2026 වසරේ පළමු භාගය තුළ ශ්‍රී ලංකාවේ මූල්‍ය පද්ධතිය ස්ථාවරව පැවතිණි.
මූල්‍ය නියාමකයන් ඉදිරියේ පවතින අභියෝගය වන්නේ දේපළ ක්ෂේත්‍රයට ලබා දෙන ණය අඛණ්ඩව වර්ධනය වීම හේතුවෙන් ණය ගැතියන්ට, මූල්‍ය ආයතනවලට හෝ සමස්ත ආර්ථිකයට අධික අවදානමක් ඇති නොවන බව සහතික කිරීමයි.
දේපළ මිල ඉහළ මට්ටමක පවතින අතර ණය ලබා ගැනීමේ කොන්දේසි දැඩි වී ඇති පසුබිමක, දේපළ තක්සේරු වටිනාකම් තවදුරටත් පවත්වාගෙන යා හැකිද යන්න සහ ඉදිකිරීම් ක්ෂේත්‍රයට සම්බන්ධ ණය ගැතියන්ගේ ණය ආපසු ගෙවීමේ තත්ත්වය මූල්‍ය ස්ථාවරත්වය තීරණය කිරීමේ වැදගත් දර්ශක ලෙස තවදුරටත් පවතිනු ඇත.
